万科地产主动降价冲击楼市影响可能超政府调控

时间:2018-02-02 09:06:02166网络整理admin

万科降价 自救还是阴谋 南方周末记者 王小乔 实习生 秦旺 楼市调整的信号第一次由一家房地产公司主动给出,而且是业内最大的万科自救还是阴谋跟风还是坚守经历了2007年戏剧性暴涨的中国楼市,正在度过一个忧多喜少的调整年  万科降价对楼市的影响可能比宏观调控政策还大 2月29日的中国房地产发展年会上,中国房地产住宅研究会副会长顾云昌抛出了这个设问,让“大家自己来体会” 南方周末记者在现场就此问题,随机询问了三家房地产公司的经理,得到的均是不容置疑的肯定 2007年10月楼市渐次步入调整期以来,万科先后在8座城市----深圳、广州、成都、武汉、天津、上海、北京、东莞----高调降价,比最高点下调了5%-30%不等行业老大的标杆作用之下,有人跟随,有人捂盘,有人力撑,有人犹豫,有人质疑 中国最大的房地产公司的主动调整,正剧烈地冲击着业已紧绷的楼市神经 大哥万科又一次通过“叛变”增强了消灭“小弟”的实力 图/CFP 王石和万科其实并没有改变,但在萧条期坚持自己的判断容易引起误解 图/CFP 老大哥“反水” 1月26日,天津万科东丽湖二期开盘,每平方米6500元的价格低于市场预期的7000到8000元,当天就被认购了200余套没几天,一路之隔的朗钜天域将一块硕大的广告牌,宣战书一般,立在了万科售楼处的正对面 “同样的价钱,买低不买高”该楼盘正在推的是一部分多层住宅,而万科是高层,市场上多层的售价一般高于高层 1月份的天津楼市,量价环比大幅萎缩不过除了东丽湖及其毗邻楼盘,降价尚未传染开来融创地产的一位经理告诉记者,好几家开发商都决定:“一定要撑着,除非确实太缺钱了” 然而底线在哪里,谁心里都没底 同一时期,成都万科魅力之城从最高点的6000元降到了4600元,本土地产商蓝光也迅速地调低了价格中小开发商开始密切关注另外两家大型地产公司中海和华润的动作,“如果连中海和华润也降了,我们就真的得降了” 从去年11月份以来,成都的成交量已经连续4个月持续下滑,一些开发商月售出套数以个位数计算 “看来真得把开盘价定的低点了”经过了万科在深圳、广州、成都三地降价的预热,一家3月份就要开盘的武汉开发商很干脆地作了决定2月21日,武汉万科在《长江商报》上刊登整版广告,推出青年置业计划,各种优惠合计降价15%左右 万科在广州的调整自去年12月金色康苑打折开始现如今,根据《南方都市报》的调查,广州40%的主流楼盘跌幅超过20%,其中一个甚至达到50%,万科所处的金沙洲地块领跌而广州市国土房管局的数据也显示,均价已经从最高点的11000元左右跌去了15% “再也享受不到定价的快感了”深圳一家排名前五位的地产公司的营销经理对此颇有怨言,“去年是人有多大胆,楼有多高价现在只能去做新项目了老大哥的发言和行动,确实太有影响力了”   万科的逻辑 在价格问题上,房地产商们历来铁板一块,同声唱多如今,多方阵营中一员大将倒戈转向空方,而且异常坚定这种局面前所未有等待万科的,必然包括怨言和质疑 SOHO的董事长潘石屹,于2月18日在博客中提到万科是在借市场调整之机,利用自己的影响力“清理门户” “如果说万科一家的行为可以左右整个市场,那是太夸大万科的实力了”万科执行副总裁肖莉就类似评论如此回答南方周末记者 那么,万科为什么万科的官方回答是:“秉承快速开发快速销售的策略,在市场调整到来之时,通过合理定价,实现快速周转” 这几乎也是万科顺利度过2005年上海低迷期的战略 肖莉回忆到万科在2004年上海市场亢奋乐观之时,就判断到了潜伏的危险于是从2004年底开始调整,2005年一季度加快了长三角市场的推盘速度,得以在二季度的调整到来时,保持了较轻的“仓位” 2005年的年报显示,在这样一个房地产业“调控年”,万科仍实现了52.3%的增长,其中上海的销售增长是83.6% 而此轮售价调整的逻辑起点,则可以从其2006年中期的一份内部报告中管窥:“2006年四季度到2007年一季度,主要城市的房价可能出现较大幅度上涨;而之后,市场可能会经历一段时间的调整” 可以说,基于这种预期,万科提早做出了调低价格快速销售的决策 事实是,早在半年前,“万科就已经做好了降价的准备和预热”一位接近万科的设计师透露“这并非是全国统一要求,而是大的思路和方向”珠海万科的一位经理解释道,“总部会设定分公司的全年回款指标,分公司再根据具体市场情况制定销售策略回款任务难以完成,自然要调整价格” 而且,在成都置信地产公司品牌经理马永林看来,万科在成都降价销售的地块成本都比较低,以目前的降价幅度仍然能维持一定的利润空间,并支撑下一步的开发而“区域性公司手上的项目不多,担心一旦降价会引发进一步的下行,宁愿先等一等,不敢随意降价” 国金证券的一份研究报告就指出,广州万科最先降价的金色康苑虽然均价1.4万元,比当时周边的富力楼盘低3000-4000元左右,但楼面均价为3200元,建安成本预计3000元,加上2500元的装修成本,仍能保证30%以上的毛利率,而且还抢占了客户资源,获得了市场先机 投资者的压力是万科降价的另一个原因 “因为今年完成销售任务的压力太大”长期跟踪万科股票、活跃于万科论坛上的资深证券人士刘安明计算道,“2007年,万科开发700万平米住房,销售613万平米2008年的规划是开发1000万平米住房,据此计算,今年至少需要销售850万平米如果今年全年持续调整下去,则很难维持 2007暴涨年的增速,难以向投资者交待” 过去的三年里,万科依次实现了52%、53%、100%的销售增长,2008年呢“显然,现阶段销售增长的压力要大于资金压力”刘安明分析“天津去年完成了30亿元的销售任务,今年的任务是60亿,整整翻了一倍完成销售任务、回笼资金的压力较大,所以我们根据目前的市场情况,调整了销售产品的节点,由原计划的先推东丽湖别墅改为先推精装修高层”上述天津万科员工介绍   不一样的2008 短短半年时间,地产业已经从猜测“下一个地王”变成了“下一个降价的城市” 自2007年10月份开始的这轮调整,无论宏观调控的方式、力度,还是房地产商的反应,都呈现出了跟以往不一样的面孔 这是在国家为防止经济过热、通胀以及货币政策转为紧缩背景下的调控,是全局性调控而不仅针对房地产,并且调控的力度远胜以往在关于拐点的争论中,王石也不止一次地予以强调,并以此佐证自己的观点 在这个背景下,楼市调整的信号又第一次由一家房地产公司主动给出,而且是规模最大的万科“以往几次的拐点,都是由学者提出的”中房集团董事长孟晓苏在2月29日的房地产发展年会上提到,“业内人士提出,影响更大” 记者采访的几乎所有专家和业内人士,都指出万科降价对楼市的影响“尤其是对房地产商心理上的影响”上海方方房产工作室咨询师胡宗亘表示 对于万科来说,降价幅度最小的上海万科一天之内就收回了2.59亿元资金,显然实现了预期目标 尽管万科的市场占有率尚未达到“清理门户”的能力,但降价效应导致一些地产商资金链吃紧,确实可能给万科带来并购式扩张的机会 2006年和2007年,万科均分别斥资40余亿元,并购了3个项目;但仅仅2008年1月份,万科就已耗资26亿元,并购了4个项目 对于房地产商来说,相比万科降价给市场带来的震荡,土地市场的高速回转更值得警醒 2007年10月,各地地王频出之时,光大证券房地产行业经理赵强曾在接受南方周末记者采访时预测:当面粉跟面包一样贵时,只有每年30%的房价上涨才能保证三年后仍维持现在的行业平均利润10% 言犹在耳,2007年上海新江湾城地王旁边的一个地块在今年1月份拍卖时,只吸引了一家公司参与竞拍,拍得7500元,远低于地王邻居的20000元 去年整个12月,频出地王的成都、杭州、南京、深圳、福州的黄金地块均发生了流拍 在2008年1月中信证券组织的地产公司联合调研中,保利地产提出:广州楼市调整期在1年左右,即使2008年下半年政策出现松动,由于滞后效应,珠三角房地产市场2008年也是调整年;目前房市低迷,但由于其本身是淡季,因而还看不出趋势,清明前和“五一”是很好的观测点,若届时成交量还继续萎缩,